Importante contributo del Consiglio Nazionale del Notariato in materia di accertamento di usucapione in mediazione civile. In data 28/02/2014 ha pubblicato il parere “La trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione”. Di seguito l’articolo curato dal Prof. Avv. Claudio Carcereri de Prati

1)    L’usucapione comporta l’acquisto a titolo originario del bene al verificarsi dei requisiti richiesti dalla legge: possesso qualificato (ad usucapionem) e trascorso del tempo per un periodo prefissato (per gli immobili il termine ordinario è di vent’anni). 
Di conseguenza l’accordo tra le parti dovrebbe essere di “riconoscimento” del verificarsi delle condizioni di legge, visto che tali condizioni  sono inderogabili. 
L’aspetto transattivo vero e proprio potrà riguardare il riparto delle spese necessarie e conseguenti a regolarizzare nei Pubblici Registri l’intervenuta usucapione. Il mediatore quindi potrebbe formulare la proposta di accordo solo in relazione a quest’ultimo aspetto.

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2)    Secondo la Cassazione per la validità del giudizio accertativo dell’usucapione è necessaria la partecipazione di tutti i soggetti titolari (formalmente) del diritto di proprietà. 
Quindi il mediatore civile dovrebbe farlo presente alle parti (è ovvio che al fine di evitare problemi in sede notarile di autentica delle firme e successiva trascrizione e di omologazione sarebbe opportuno che in atti vi fosse la documentazione, di cui fare menzione nell’accordo e/o nel verbale, che attesti gli elementi di cui sopra; l’ottimo sarebbe una relazione notarile);

3)    L’acquisto a titolo originario del bene (salvo che la giurisprudenza che si formerà in sede di accordo di mediazione civile non finisca per riconoscere effetti diversi) comporta la caducazione delle iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli che ci fossero sul bene. 
Pur potendosi argomentare che i terzi che si ritengano lesi potrebbero reagire con strumenti che l’ordinamento accorda, sarebbe opportuno che questi terzi comparissero in mediazione sottoscrivendo il riconoscimento. 
Se non comparissero, e dalla documentazione si evincesse la loro sussistenza, sarebbe opportuno che il mediatore ne desse menzione nel verbale con l’invito a voler estendere il procedimento nei loro confronti.

4)    Secondo un orientamento giurisprudenziale gli effetti dell’usucapione retroagirebbero alla data di inizio del possesso ad usucapione e non al compimento del ventennio. 
Nel dubbio (anche perché non sappiamo quale giurisprudenza si formerà sull’usucapione riconosciuta nell’accordo in mediazione civile) sarebbe opportuno non prendere posizione sull’argomento ma invitare a precisare nell’accordo la data di inizio di tale possesso, onde avere in atti tutti gli elementi consentanei a qualsivoglia interpretazione.

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Proposta di bozza di

ACCORDO ALLEGATO  AL VERBALE DI CONCILIAZIONE

DELLA MEDIAZIONE CIVILE PROT. N. ____

nel procedimento di mediazione promosso con la relativa domanda

da ……………..

nei confronti di ………………

Il giorno ….. , in ……………. presso l’organismo di mediazione ……. le parti:

– (parte istante) …. assistita dall’avv …..

E

-(parte convenuta) , …. assistita dall’avv…..

premesso che:

a)    Il sig.    …..(Parte istante) ha chiesto il procedimento di mediazione civile volendo radicare causa avanti il Tribunale di ……..per sentirsi dichiarare proprietario per intervenuta usucapione del seguente immobile:………….(descrizione), censito al Catasto…… ; afferma parte istante che l’usucapione è maturata a seguito del possesso ventennale continuo, pubblico ed ininterrotto, esercitato uti domini, quanto meno a far data dal ……., senza che alcuno abbia mai contestato tale possesso né direttamente né indirettamente;

b)    L’immobile sopra descritto risulta dai Pubblici Registri di proprietà di ……………………(parte resistente) e sullo stesso non ci sono, nel ventennio, iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli , come risulta da…..  (documentazione allegata domanda mediazione);

c)    I sigg.. ……(parte convenuta) sono proprietari risultanti dai Pubblici Registri dell’immobile in parola per la quota dell’intero e sono a conoscenza dei fatti;

d)    Entrambe le parti dichiarano di essere a edotte, anche per le spiegazioni ricevute dai rispettivi legali, del contenuto e del significato dell’istituto dell’usucapione e delle sue conseguenze giuridiche, nonché delle conseguenze in caso di accordi in frode a terzi;

Tutto ciò premesso, le parti, definiscono la lite insorgenda, come segue:

1)    le premesse formano parte integrante e sostanziale del presente atto;

2)    i sigg……..(parte convenuta) riconoscono la veridicità dell’affermazione del sig….. (parte istante) di aver goduto del possesso ad usucapionem dell’immobile descritto in premessa per la durata ininterrotta dal …..e quindi per oltre vent’anni  e, pertanto, riconoscono che l’immobile ……………………..(descrizione) censito al Catasto….. Comune .., è divenuto, stante l’avverarsi delle condizioni di legge ex art. 1158 e segg cod. civ., di proprietà del sig.  …  (parte istante);

3)    Le parti si danno atto che il presente verbale di accordo, con cui accerta l’intervenuta usucapione del bene immobile in parola in capo al sig….., è soggetto a trascrizione ai sensi dell’art. 2643 n.12 bis cod. civ. e che quindi le rispettive firme devono essere autenticate da un notaio. Conseguentemente, si impegnano sin d’ora a comparire senza ritardi, e comunque ad invito della parte più diligente da inviarsi tramite racc.a.r. con preavviso di almeno dieci giorni, avanti il notaio dott.…… per la procedere alle formalità necessarie, e si impegnano a fornire al notaio tutti gli elementi e la documentazione necessaria che fosse loro richiesta dallo stesso.

4)    Le spese e gli onorari notarili nonchè le spese di registrazione, trascrizione e tutti gli oneri fiscali connessi  faranno capo a…….;

5)    I legali delle parti  sottoscrivono il presente accordo ad ogni effetto di legge e per rinuncia ad avvalersi nei confronti delle reciproche controparti del vincolo di solidarietà di cui all’art. 13 ( ex 68) della Legge professionale forense;

6)    Le parti, con la sottoscrizione del presente atto dichiarano di aver definito l’insorgenda controversia e conseguentemente dichiarano di non aver null’altro a pretendere reciprocamente per i titoli qui dedotti.

Firme delle parti e dei rispettivi legali.