a cura di Giovanni GIANGRECO MAROTTA, avvocato in Roma e Presidente di Primavera Forense
Divisione e vendita immobile in comproprietà
Il caso di mediazione in esame, pubblicato anche su Diritto 24 è relativo a una controversia in materia di divisione e vendita di un immobile in comproprietà e liquidazione delle quote. La lite, con valore di 170.000,00 Euro, è stata risolta in 120 giorni con un costo totale di 597,80 Euro.
I protagonisti
A maggio 2014 Paola e Francesca fondano una società a Roma e acquistano un immobile al 50% in periferia per stabilirvi la sede aziendale.
Paola, libera professionista, ha inserito la Clausola Multistep nell’atto di proprietà dell’immobile. Tale clausola le assicura una soluzione rapida ed economica in caso di liti nascenti da una possibile vendita dell’appartamento.
Nel caso che segue, per motivi di privacy, i nomi degli attori coinvolti sono di fantasia, mentre i fatti narrati sono realmente accaduti.
Il problema
Paola e Francesca gestiscono la società dividendosi spese e ricavi, in totale trasparenza.
Un giorno Paola, desiderosa di ampliare il suo business personale, decide di fondare un’altra società, che non include la presenza di Francesca.
Non avendo soldi sufficienti per raggiungere il suo obiettivo, Paola chiede a Francesca di comprare la sua quota di proprietà dell’immobile, ma Francesca non ha la disponibilità per rilervarla.
A questo punto, per recuperare la liquidità di cui necessita, Paola chiede a Francesca di vendere l’immobile, ma Francesca si oppone fermamente: non intende né vendere la loro sede di lavoro né comprare la quota di proprietà di Paola. Le due socie iniziano a litigare, si allontanano e i rapporti diventano freddi e burrascosi.
Stanca di questa situazione, Paola si decide a contattare Primavera Forense per avviare una procedura di mediazione civile e tentare così una conciliazione con Francesca.
La mediazione
Primavera Forense a ottobre esamina il caso Paola-Francesca e sceglie Luca, mediatore professionista ed esperto in materia, per risolvere il problema. Luca decide di agire con cautela e ascolta le protagoniste in sedi separate.
Paola e Francesca esordiscono da posizioni molto distanti e Francesca si dimostra anche scettica sulla mediazione. Ma il Mediatore non si scoraggia: incontro dopo incontro, con fatica e perseveranza, Luca tenta di farle dialogare e di avvicinare le rispettive posizioni.
Quindi espone a entrambe le parti i vantaggi della mediazione e gli svantaggi di un mancato accordo: un’eventuale divisione giudiziaria porterebbe a una notevole decurtazione del valore del bene (un ribasso d’asta del 25%), la causa continuerebbe per anni in tribunale e lavorerebbero in pessime condizioni con un giudizio sfavorevole. Insomma, procedere per le vie legali ordinarie non converrebbe a nessuno.
Inoltre, in un incontro separato, Luca convince Francesca a vendere l’immobile, spiegandole che è un diritto delle parti poter liquidare la propria quota: se la causa andasse in Tribunale, Francesca sarebbe comunque costretta a vendere alle condizioni che sceglie la legge, mentre con una mediazione sarebbe tutto più rapido, economico e soprattutto concordato.
La soluzione
Il Mediatore, dopo tante sessioni separate, organizza un incontro congiunto con Paola e Francesca, riuscendo a mediare un diverbio fortissimo sul prezzo di vendita, poiché Paola vuole partire da un prezzo molto più alto di quello proposto da Francesca.
Alla fine Luca formula una proposta che convince entrambe le socie e, a febbraio, si raggiunge l’accordo positivo di mediazione.
• Paola e Francesca s’impegnano a sottoscrivere un mandato di vendita a un’agenzia d’intermediazione immobiliare entro 15 giorni dall’accordo, con una provvigione del 4%.
• Paola e Francesca conferiscono all’agenzia un primo mandato di vendita di 8 mesi così divisi: 800.000,00 Euro sarà il prezzo di vendita per i primi 4 mesi e 750.000,00 Euro il prezzo per i successivi 4 mesi.
• In caso di mancata vendita nei primi 8 mesi, verrà stipulato un secondo mandato di vendita di altri 6 mesi, con un prezzo di vendita stabilito a 700.000,00 Euro.
• Qualora non si trovasse un acquirente, il prezzo di 700mila euro subirà ribassi del 5% ogni 6 mesi, fino ad arrivare al prezzo finale di 600.162,50 euro.
