Pubblichiamo, a cura del Centro Studi Primavera Forense sulla Mediazione Civile, una ultimissima pronuncia della Corte di Cassazione in una delle materie in cui è obbligatorio il tentativo di mediazione civile con l’ausilio di un mediatore civile professionista. “Nemo Iudex sine Mediatore”
LOCAZIONE
AFFITTO DI AZIENDA
Affitto di azienda alberghiera e locazione di immobile ad uso alberghiero: ribaditi gli elementi distintivi
La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall’affitto di azienda – nella specie, alberghiera – perchè la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene – l’immobile concesso in godimento – che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell’economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione, mentre nell’affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all’art. 2555 cod. civ. 
La presunzione di cui all’art. 1, comma 9-septies, del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, nella legge 5 aprile 1985, n. 118, a norma del quale si ha locazione di immobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, opera solo nel caso in cui l’attività alberghiera del conduttore, con correlativa organizzazione dei beni immateriali e materiali che formano l’azienda, coincide con la prima destinazione dell’immobile all’esercizio della impresa alberghiera e non anche allorché l’affittuario, per obbligo contrattuale o, comunque, con il consenso del locatore, si sia limitato ad apportare miglioramenti od abbia contribuito, in qualsiasi modo, al suo incremento.
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Corte di cassazione, Sez. III civ. sentenza 16 ottobre 2017, n. 24276
Corte di Appello di Venezia, sentenza 5 maggio 2014, n. 710
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